京基智農(nóng)（000048）2022年年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：
一、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況
?。ㄒ唬┖暧^經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
2022年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為1,210,207億元，同比增長3%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體較為穩(wěn)定。農(nóng)林牧漁業(yè)增加值同比增長4.3%，拉動經(jīng)濟(jì)增長0.3個百分點(diǎn)，其中農(nóng)業(yè)（種植業(yè)）和畜牧業(yè)增加值分別同比增長4.0%和4.2%，對農(nóng)林牧漁業(yè)增加值貢獻(xiàn)率合計(jì)達(dá)到77.4%。
消費(fèi)市場方面，2022年社會消費(fèi)品零售總額439,733億元，同比下降0.2%。其中，商品零售增長0.5%，餐飲收入下降6.3%。后續(xù)隨著消費(fèi)市場逐步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷改善，我國經(jīng)濟(jì)有望快速恢復(fù)。
（二）生豬養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展情況
1、生豬產(chǎn)能
2022年我國生豬生產(chǎn)形勢整體穩(wěn)中向好，生豬產(chǎn)能持續(xù)恢復(fù)，出欄保持穩(wěn)定。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部數(shù)據(jù)顯示，截至2022年四季度末，全國能繁母豬存欄4,390萬頭，同比上升1.4%，存欄量連續(xù)8個月上漲。2022年全國生豬累計(jì)出欄69,995萬頭，同比上升4.3%；累計(jì)產(chǎn)量達(dá)5,541萬噸，同比上升4.6%，高于非瘟前的生豬存欄水平。
2、飼料原料及生豬價(jià)格
受俄烏戰(zhàn)爭沖突、美聯(lián)儲頻繁加息、惡劣天氣等外部因素影響，2022年飼料原料價(jià)格整體呈顯著上升趨勢，使得養(yǎng)殖企業(yè)生產(chǎn)成本進(jìn)一步增加，利潤空間受到擠壓。部分養(yǎng)殖企業(yè)因此加大產(chǎn)能去化，淘汰低效母豬，更新種群結(jié)構(gòu)，整體生產(chǎn)性能得以優(yōu)化。
2022年上半年生豬產(chǎn)能集中釋放，生豬價(jià)格于低位震蕩；下半年因生豬供應(yīng)量減少，商品肉豬價(jià)格逐步回升，但是下游消費(fèi)市場尤其是餐飲和集團(tuán)消費(fèi)尚未完全恢復(fù)，導(dǎo)致旺季不旺。
3、政策形勢
根據(jù)《中共中央國務(wù)院關(guān)于做好2022年全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興重點(diǎn)工作的意見》，2022年我國生豬行業(yè)政策發(fā)展方向已從“保護(hù)生豬基礎(chǔ)產(chǎn)能，健全生豬產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展長效機(jī)制”向“穩(wěn)定生豬生產(chǎn)長效性支持政策，穩(wěn)定基礎(chǔ)產(chǎn)能，防止生產(chǎn)大起大落”轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定生豬產(chǎn)能成為2022年生豬行業(yè)政策主基調(diào)。
2022年4月，廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)生豬及生豬產(chǎn)品調(diào)運(yùn)管理的通知》，要求自2022年5月1日起暫停省外屠宰用生豬（種豬、仔豬除外）調(diào)入廣東，獲得國家非洲豬瘟無疫區(qū)、無疫小區(qū)評估認(rèn)定的省外生豬養(yǎng)殖企業(yè)備案后可以進(jìn)行調(diào)運(yùn)；2022年5月，廣東農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳公布《廣東省現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃（2021-2025年）》，提出未來以穩(wěn)定生豬供應(yīng)為發(fā)展目標(biāo)，以“四個轉(zhuǎn)型”為工作重點(diǎn)，積極調(diào)整優(yōu)化生豬養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)。相關(guān)政策的出臺，一方面推動企業(yè)探索向下游產(chǎn)業(yè)鏈延伸，另一方面也促使企業(yè)不斷向規(guī)模化、集約化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。
?。ㄈ┥钲诜康禺a(chǎn)市場發(fā)展情況
2022年，全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)面臨“房住不炒，因城施策”的政策主基調(diào)。面對各大房企暴發(fā)的危機(jī)事件，央行年內(nèi)兩次降準(zhǔn)，共計(jì)降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，釋放長期資金超萬億元；三次下調(diào)LPR，5年期以上LPR降至4.3%，以降低個人購房和房企融資成本。11月，央行、證監(jiān)會連續(xù)發(fā)布穩(wěn)樓市“三支利箭”，即信貸方面支持項(xiàng)目和房企信貸再融資、債券方面支持民營企業(yè)發(fā)債融資、股權(quán)方面支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資等，金融利好政策頻出，有助于紓解房企困境。此外，地方政府寬松性政策亦密集出臺，刺激住房需求釋放。
2022年上半年，深圳房地產(chǎn)市場以“求穩(wěn)”為主，下半年則大力推行共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等相關(guān)政策，例如10月深圳住建局發(fā)布《2022年房屋租賃參考價(jià)格》，進(jìn)一步規(guī)范租賃市場；11月，住建局、規(guī)劃局及常委會辦公廳發(fā)布深圳可售型人才住房配售方式，推出《深圳市非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等。為促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，當(dāng)?shù)卣e極完善房地產(chǎn)相關(guān)政策，保障居民合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場良好秩序，不斷探索健康可持續(xù)的市場發(fā)展模式。
二、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)
?。ㄒ唬┲饕獦I(yè)務(wù)和產(chǎn)品
報(bào)告期內(nèi)，公司主營業(yè)務(wù)為生豬養(yǎng)殖與銷售；飼料生產(chǎn)與銷售；種雞、肉雞養(yǎng)殖與銷售；房地產(chǎn)開發(fā)。
?。ǘ┲饕?jīng)營模式
1、生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)
以供應(yīng)粵港澳大灣區(qū)市場為目標(biāo)，公司在廣東及周邊地區(qū)建設(shè)多個現(xiàn)代化、規(guī)模化、高標(biāo)準(zhǔn)的大型生豬養(yǎng)殖基地，主要采取樓宇聚落式、自繁自養(yǎng)模式。公司生豬養(yǎng)殖基地均采用“6750”標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)線模式，組織實(shí)施閉群、批次化、滿負(fù)荷均衡生產(chǎn)，豬舍均配備自動喂料、自動飲水、自動環(huán)控、空氣過濾新風(fēng)系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)管理等智慧養(yǎng)殖系統(tǒng)，有效保障豬群健康生長，提升生產(chǎn)管理效率。
目前公司已形成集飼料生產(chǎn)、種豬繁育、生豬育肥、食品終端為一體的生豬養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)鏈條。在食品終端環(huán)節(jié)，以京基智農(nóng)食品為主體開展食品端建設(shè)，擁有豬肉、雞肉等優(yōu)質(zhì)畜禽產(chǎn)品，與深圳主要屠宰廠達(dá)成長期合作，并打通了商超、大型食品企業(yè)、新零售等渠道。
2、飼料業(yè)務(wù)
公司以下屬公司廣東京基智農(nóng)科技有限公司為載體開展飼料業(yè)務(wù)，致力于豬料、雞料和水產(chǎn)料的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售；此外，公司在各生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目所在地配建飼料廠，以滿足項(xiàng)目各階段生豬的飼養(yǎng)需求。各飼料廠均采用業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的生物安全控制技術(shù)和先進(jìn)的智能自動化生產(chǎn)設(shè)備，減少人力干預(yù)，高精度、無殘留、自動化、全程可追溯，在保障生產(chǎn)安全、生物安全的前提下，確保產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定可靠。
3、禽養(yǎng)殖業(yè)務(wù)
公司以下屬公司惠州京基智農(nóng)畜牧有限公司為載體，以自繁自養(yǎng)方式開展少量種雞、肉雞養(yǎng)殖與銷售業(yè)務(wù)。惠州京基智農(nóng)系省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、國家指定的肉雞供港基地、廣東省農(nóng)產(chǎn)品出口示范基地、首批供深食品養(yǎng)殖基地、深圳市無公害農(nóng)產(chǎn)品示范基地等，現(xiàn)有土地6,400多畝、現(xiàn)代化雞舍10萬平方米。該基地以國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)為養(yǎng)殖標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施完整的可追溯制度，以確保禽類產(chǎn)品質(zhì)量安全。
4、房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)業(yè)是公司的支持型業(yè)務(wù)，公司以自行或與第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)合作等形式對既有的存量土地開發(fā)和運(yùn)營。
?。ㄈ﹫?bào)告期內(nèi)主要業(yè)務(wù)經(jīng)營情況
1、生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)
報(bào)告期內(nèi)，公司生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)取得了飛躍式發(fā)展，湛江徐聞項(xiàng)目、茂名高州項(xiàng)目、海南文昌項(xiàng)目、廣西賀州項(xiàng)目均已全面引種投產(chǎn)，各項(xiàng)目配建的飼料廠亦陸續(xù)投產(chǎn)，項(xiàng)目產(chǎn)能利用率快速提升。報(bào)告期內(nèi)公司累計(jì)銷售生豬126.44萬頭（其中仔豬25.67萬頭）；截至報(bào)告期末，公司生豬存欄80.88萬頭，母豬存欄11.08萬頭。此外，公司以京基智農(nóng)食品為載體，聯(lián)合深圳主要屠宰廠與商超、新零售等渠道，形成了產(chǎn)-屠-銷的產(chǎn)業(yè)鏈條，在2022年春節(jié)期間，充分調(diào)動資源，全力生產(chǎn)，加快出欄，暢通市場供應(yīng)鏈條，調(diào)運(yùn)優(yōu)質(zhì)生豬供深，充分保障深圳市民“肉籃子”量足、價(jià)穩(wěn)、質(zhì)優(yōu)。
2、飼料業(yè)務(wù)
面對拉尼娜持續(xù)影響大宗商品供給及國際貿(mào)易摩擦，大宗商品價(jià)格暴漲，在美元持續(xù)加息的背景下，廣東京基智農(nóng)科技提前作出研判，夯實(shí)畜禽料基本盤，調(diào)結(jié)構(gòu)、保生存，同時(shí)拓展水產(chǎn)料，實(shí)現(xiàn)膨化生產(chǎn)線滿產(chǎn)滿負(fù)，進(jìn)一步提升盈利能力。報(bào)告期內(nèi)，廣東京基智農(nóng)科技實(shí)現(xiàn)凈利潤同比增長52.14%。
此外，賀州飼料廠（年產(chǎn)36萬噸豬飼料及6萬噸預(yù)混料）、文昌飼料廠（年產(chǎn)12萬噸豬飼料）及徐聞飼料廠（年產(chǎn)36萬噸）均于報(bào)告期內(nèi)順利投產(chǎn)運(yùn)營，通過飼料自產(chǎn)自供助力項(xiàng)目生產(chǎn)成本下降。
3、禽養(yǎng)殖業(yè)務(wù)
報(bào)告期內(nèi)，受肉雞價(jià)格全年震蕩走高的影響，雞苗價(jià)格較2021年有所上漲?；葜菥┗寝r(nóng)積極把握市場行情，通過強(qiáng)制換羽、提留種蛋等措施，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤扭虧為盈。
4、房地產(chǎn)業(yè)
報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)圍繞存量土地進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營。其中，山海御園項(xiàng)目按照規(guī)劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售，至報(bào)告期末累計(jì)預(yù)售（銷售）面積132,745.38平方米（金額919,056.37萬元），該項(xiàng)目于2022年12月底至2023年1月初期間分批次辦理了集中入伙，報(bào)告期內(nèi)結(jié)算面積43,162.69平方米（結(jié)算金額294,306.46萬元）；山海公館項(xiàng)目住宅部分于2022年6月順利開盤，至報(bào)告期末累計(jì)預(yù)售（銷售）面積15,951.97平方米（金額105,948.26萬元）。
向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保2019年6月13日，公司第九屆董事會2019年第四次臨時(shí)會議審議通過《關(guān)于為購房客戶銀行按揭貸款提供階段性擔(dān)保的議案》，同意公司就山海上園項(xiàng)目2、6、7棟商品房銷售向銀行申請樓宇按揭額度人民幣36億元，用于前述樓盤個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款按揭所需的階段性擔(dān)保。
2021年5月31日，公司第九屆董事會2021年第三次臨時(shí)會議審議通過《關(guān)于為購房客戶按揭貸款提供階段性擔(dān)保的議案》，同意公司就山海御園房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售向銀行申請樓宇按揭額度人民幣84億元，用于該樓盤個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款按揭所需的階段性擔(dān)保。
2022年3月15日，公司第十屆董事會2022年第二次會議審議通過《關(guān)于為購房客戶按揭貸款提供階段性擔(dān)保的議案》，同意公司就山海公館房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售向銀行申請樓宇按揭額度人民幣25億元，用于該樓盤個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款按揭所需的階段性擔(dān)保。
報(bào)告期內(nèi)，公司為購買房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房且符合貸款條件的銀行按揭貸款客戶累計(jì)提供擔(dān)保209,032萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的79.70%。截至報(bào)告期末，按揭貸款擔(dān)保余額為532,844萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的203.16%。
三、核心競爭力分析
公司是我國農(nóng)牧上市第一股。自2019年確定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以來，公司聚焦生豬養(yǎng)殖業(yè)務(wù)，陸續(xù)在廣東省及周邊省份建設(shè)繁殖育肥一體化樓房豬場，布局產(chǎn)能超200萬頭，產(chǎn)品主要供應(yīng)以深圳為主的粵港澳大灣區(qū)市場。
?。ㄒ唬B(yǎng)殖模式優(yōu)勢
公司采用樓宇聚落式立體養(yǎng)殖模式，能有效節(jié)約土地，提升生產(chǎn)管理水平與生物安全水平，發(fā)揮環(huán)保節(jié)能等投入的規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好型可持續(xù)發(fā)展。目前公司已成為國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)、智慧化樓宇養(yǎng)殖工藝的先行者。
1、在土地集約方面，采用4層以上樓房模式，與平層養(yǎng)殖相比可以顯著節(jié)約土地面積。
2、生產(chǎn)管理方面，采用閉群、批次化生產(chǎn)，具有適度規(guī)?；?、運(yùn)作效率高的特點(diǎn)，能有效減少外來病原，提高豬群的健康度。
3、生物安全方面，采用全進(jìn)全出、封閉管理的方式，提高生物安全防控等級，保障豬只安全。
4、節(jié)能環(huán)保方面，采用自動清糞、干濕分離模式，豬舍外采用罐式發(fā)酵，實(shí)現(xiàn)糞污全密閉生物發(fā)酵處理，形成的有機(jī)肥用于當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物的施肥，形成種養(yǎng)結(jié)合的循環(huán)生態(tài)體系；引入農(nóng)用灌溉水平的污水處理系統(tǒng)，中水回用，從源頭節(jié)水，減少水資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放和循環(huán)利用。
（二）一體化優(yōu)勢
公司已建立集飼料生產(chǎn)、育種、繁育、養(yǎng)殖為一體的樓宇養(yǎng)殖模式，該模式能實(shí)現(xiàn)封閉式管理及閉群生產(chǎn)，有效減少豬只轉(zhuǎn)運(yùn)及飼料運(yùn)輸環(huán)節(jié)，避免與外來豬只、物料的接觸，極大降低疫病傳播風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄈ╋暳蟽?yōu)勢
在飼料原料采購方面，養(yǎng)殖項(xiàng)目所處地區(qū)臨近東南亞市場，該區(qū)域飼料原料資源廣泛、品種豐富、價(jià)格低廉，大型港口較多，以海運(yùn)方式采購原料運(yùn)輸成本較低；在營養(yǎng)技術(shù)方面，公司對動物營養(yǎng)和飼料配方技術(shù)的研發(fā)積累較為豐富，專注于動物營養(yǎng)需求、飼料配方技術(shù)、品種繁殖和優(yōu)良種質(zhì)選育等研究，對各種原材料的綜合利用水平較高，在飼料原料價(jià)格波動時(shí)，公司可快速、有效地調(diào)整營養(yǎng)配方，實(shí)現(xiàn)保障飼料營養(yǎng)的同時(shí)優(yōu)化飼料成本。此外，公司在各項(xiàng)目所在地配建飼料廠，閉環(huán)制料并通過管道等封閉運(yùn)輸方式直接輸送至豬舍，可減少二次運(yùn)輸，有效降低生物安全風(fēng)險(xiǎn)。
?。ㄋ模┯N優(yōu)勢
公司擁有高學(xué)歷的專業(yè)育種團(tuán)隊(duì)，并與華南農(nóng)業(yè)大學(xué)開展技術(shù)性合作，持續(xù)提升公司在選配選留、種豬測定等方面的基礎(chǔ)規(guī)范操作能力，并采用數(shù)量遺傳等工具穩(wěn)步提升遺傳性能。截至2022年底，公司合計(jì)存欄母豬約11.08萬頭，能繁母豬存欄量處于區(qū)域領(lǐng)先水平。
?。ㄎ澹﹨^(qū)域價(jià)格優(yōu)勢
公司以粵港澳大灣區(qū)為核心，在廣東、廣西及海南地區(qū)布局生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目，并已與深圳市市場監(jiān)督管理局就深圳市“菜籃子”產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)保供合作事宜簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，優(yōu)先向深圳市供應(yīng)生豬及各類肉制品。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部的數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)市場區(qū)域的產(chǎn)品市場價(jià)格普遍高于全國平均水平，具有較為明顯的區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢。
（六）疾病防控優(yōu)勢
公司所有項(xiàng)目從設(shè)計(jì)開始充分考慮疫病防控的需要，全程實(shí)施循環(huán)封閉式管理，并建立嚴(yán)格的生物安全防疫體系，有效降低疫病發(fā)生尤其是非洲豬瘟發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（七）食品安全優(yōu)勢
為了確保食品安全，加強(qiáng)質(zhì)量管控，公司針對生產(chǎn)全流程進(jìn)行強(qiáng)化監(jiān)管與防控。首先，在飼料與營養(yǎng)配方方面，全力推進(jìn)配套飼料廠建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行公司營養(yǎng)管理制度，在原料采購、加工生產(chǎn)等環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制飼料質(zhì)量。其次，在養(yǎng)殖環(huán)節(jié)方面，通過自繁自養(yǎng)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，實(shí)現(xiàn)飼料采購、育種、繁殖、保育、育肥、終端銷售等全環(huán)節(jié)可視化管理及全鏈條全周期可溯源管理。最后，做好產(chǎn)品出廠檢查，在養(yǎng)殖基地自建實(shí)驗(yàn)室配備了喹諾酮、氟苯尼考、四環(huán)素類、磺胺類等獸藥藥殘快速檢測的儀器設(shè)備，嚴(yán)格按照休藥期做好出欄前的藥殘控制，同時(shí)委托第三方專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)結(jié)合國家法律法規(guī)以及政府抽檢要求定期進(jìn)行檢測，切實(shí)保障供深畜禽產(chǎn)品的質(zhì)量安全。
（八）科研優(yōu)勢
公司聚焦生豬產(chǎn)業(yè)研發(fā)，已建立緊密的產(chǎn)學(xué)研合作體系，近幾年養(yǎng)殖相關(guān)產(chǎn)業(yè)研發(fā)投入超億元，在畜禽智慧養(yǎng)殖、飼料加工、生物安全防控等領(lǐng)域取得多項(xiàng)發(fā)明專利、實(shí)用新型專利及軟件著作權(quán)。報(bào)告期內(nèi)，公司新增實(shí)用新型專利12項(xiàng)，新增計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)6項(xiàng)。
?。ň牛┤瞬艃?yōu)勢
截至報(bào)告期末，公司已經(jīng)形成2,500余人的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，助推公司戰(zhàn)略落地。此外，公司十分重視產(chǎn)學(xué)研合作，與華南農(nóng)業(yè)大學(xué)合作成立華南農(nóng)業(yè)大學(xué)京基智農(nóng)技術(shù)研究院，與學(xué)校深度合作技術(shù)科研課題，并專項(xiàng)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)支持；與廣東茂名農(nóng)林科技職業(yè)學(xué)院等多所專業(yè)院校成立京基智農(nóng)人才班，形成技術(shù)生源儲備及技術(shù)人才支持；完善生產(chǎn)技術(shù)體系及內(nèi)部激勵機(jī)制，報(bào)告期內(nèi)組織近二十場中層內(nèi)部競聘，內(nèi)部競聘晉升逐漸成為補(bǔ)充中高層崗位的穩(wěn)定來源。
此外，公司生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目均采用樓房養(yǎng)殖模式，育肥人效可達(dá)到3,400-3,500頭/人，顯著高于傳統(tǒng)養(yǎng)殖模式下的人效水平，從而整體人工成本較低。
（十）品牌榮譽(yù)優(yōu)勢
憑借著優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和行業(yè)影響力，公司及旗下產(chǎn)品獲頒多項(xiàng)殊榮。公司及子公司先后榮獲“廣東省重點(diǎn)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)”“深圳500強(qiáng)企業(yè)第172名”“深圳質(zhì)量百強(qiáng)企業(yè)”“深圳知名品牌”“深圳老字號”“廣東菜籃子基地”“深圳市菜籃子基地”“珠海菜籃子基地”“國家生豬產(chǎn)能調(diào)控基地”“廣東省畜禽養(yǎng)殖標(biāo)準(zhǔn)化示范場”“廣東省出口示范基地”“廣東省標(biāo)準(zhǔn)化示范場”；公司旗下麻黃雞、香雞兩大肉雞產(chǎn)品分別獲得“圳品”標(biāo)識，被列為首批“供深食品”；公司旗下高州市生豬養(yǎng)殖基地于2023年2月獲得國家級“非洲豬瘟無疫小區(qū)”榮譽(yù)。
四、公司未來發(fā)展的展望向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保
2019年6月13日，公司第九屆董事會2019年第四次臨時(shí)會議審議通過《關(guān)于為購房客戶銀行按揭貸款提供階段性擔(dān)保的議案》，同意公司就山海上園項(xiàng)目2、6、7棟商品房銷售向銀行申請樓宇按揭額度人民幣36億元，用于前述樓盤個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款按揭所需的階段性擔(dān)保。
2021年5月31日，公司第九屆董事會2021年第三次臨時(shí)會議審議通過《關(guān)于為購房客戶按揭貸款提供階段性擔(dān)保的議案》，同意公司就山海御園房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售向銀行申請樓宇按揭額度人民幣84億元，用于該樓盤個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款按揭所需的階段性擔(dān)保。
2022年3月15日，公司第十屆董事會2022年第二次會議審議通過《關(guān)于為購房客戶按揭貸款提供階段性擔(dān)保的議案》，同意公司就山海公館房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售向銀行申請樓宇按揭額度人民幣25億元，用于該樓盤個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款按揭所需的階段性擔(dān)保。
報(bào)告期內(nèi)，公司為購買房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房且符合貸款條件的銀行按揭貸款客戶累計(jì)提供擔(dān)保209,032萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的79.70%。截至報(bào)告期末，按揭貸款擔(dān)保余額為532,844萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的203.16%。
四、主營業(yè)務(wù)分析
1、概述
?。?）公司實(shí)物銷售收入是否大于勞務(wù)收入
相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生變動30%以上的原因說明：房地產(chǎn)開發(fā)（商品房）生產(chǎn)量及庫存量增幅較大，主要系報(bào)告期內(nèi)山海御園項(xiàng)目竣工，而上年同期無竣工項(xiàng)目。
生豬生產(chǎn)量及銷售量同比大幅增長，主要系報(bào)告期內(nèi)生豬產(chǎn)能快速釋放，出欄量實(shí)現(xiàn)大幅增長。
?。?）營業(yè)成本構(gòu)成
行業(yè)分類
?。?）報(bào)告期內(nèi)合并范圍是否發(fā)生變動
?、傩略O(shè)子公司
2022年12月22日，公司通過新設(shè)方式成立全資子公司深圳市京基智農(nóng)智慧園區(qū)運(yùn)營有限公司。
?、谧N子公司
2022年3月23日，興寧市京基智農(nóng)時(shí)代有限公司被注銷。
③轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)
2022年4月30日，因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓京基智農(nóng)（肇慶）有限公司100%股權(quán)而喪失對其控制權(quán)。
?。?）主要銷售客戶和主要供應(yīng)商情況公司主要銷售客戶情況
3、費(fèi)用
4、研發(fā)投入
5、現(xiàn)金流相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生重大變動的主要影響因素說明：
?。?）本報(bào)告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期減少的主要原因系地產(chǎn)項(xiàng)目售樓回款減少；
?。?）本報(bào)告期投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期增加的主要原因系生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目已投產(chǎn)運(yùn)營，項(xiàng)目投資建設(shè)支出減少；
（3）本報(bào)告期籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額較上年同期減少的主要原因系新增融資規(guī)模減少。
報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的原因說明：本報(bào)告期內(nèi)收到的部分地產(chǎn)項(xiàng)目售樓款未達(dá)到收入確認(rèn)條件，系公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤存在重大差異的主要原因。
4、金融資產(chǎn)投資
?。?）證券投資情況
公司報(bào)告期不存在證券投資。
?。?）衍生品投資情況
公司報(bào)告期不存在衍生品投資。
5、募集資金使用情況
公司報(bào)告期無募集資金使用情況。
八、重大資產(chǎn)和股權(quán)出售
1、出售重大資產(chǎn)情況
公司報(bào)告期未出售重大資產(chǎn)。
九、主要控股參股公司分析
公司報(bào)告期內(nèi)無應(yīng)當(dāng)披露的重要控股參股公司信息。
十一、公司未來發(fā)展的展望
?。ㄒ唬┬袠I(yè)格局與發(fā)展趨勢
1、養(yǎng)殖業(yè)
我國肉雞、生豬養(yǎng)殖行業(yè)集中度較低，養(yǎng)殖戶以小散為主。以生豬養(yǎng)殖為例，2022年全國生豬出欄69,995萬頭，其中16家上市豬企（牧原股份（002714）、溫氏股份（300498）、新希望、正邦科技（002157）、傲農(nóng)生物（603363）、大北農(nóng)（002385）、天邦股份、中糧家佳康、唐人神（002567）、天康生物（002100）、京基智農(nóng)、金新農(nóng)（002548）、神農(nóng)集團(tuán)（605296）、東瑞股份（001201）、羅牛山（000735）、正虹科技（000702））共出欄12,913萬頭，占據(jù)市場份額的18.45%。整體來看，我國畜禽養(yǎng)殖業(yè)的市場結(jié)構(gòu)依舊較為分散，但未來規(guī)?；M(jìn)程有望加快。
食品終端方面，2022年線下銷售渠道如永輝超市（601933）、家家悅（603708）等生鮮超市受到嚴(yán)重沖擊，但隨著國家出臺政策對社區(qū)團(tuán)購加以規(guī)范以及管控政策的放開，線下客流開始恢復(fù)，傳統(tǒng)渠道消費(fèi)一定程度上有所回暖。
未來，在非瘟影響及國家政策引導(dǎo)下，我國畜禽產(chǎn)業(yè)鏈將繼續(xù)加快規(guī)模化進(jìn)程，同時(shí)規(guī)?；r(nóng)牧企業(yè)會進(jìn)一步加大全產(chǎn)業(yè)鏈布局，行業(yè)競爭也將從單純養(yǎng)殖環(huán)節(jié)的競爭轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)綜合能力的競爭。
2、飼料業(yè)
飼料業(yè)繼續(xù)加快規(guī)模化、集約化進(jìn)程，2022年年產(chǎn)百萬噸以上規(guī)模飼料企業(yè)集團(tuán)36家，飼料產(chǎn)量占全國總產(chǎn)量的57.5%，其中有6家企業(yè)集團(tuán)年產(chǎn)飼料1,000萬噸以上。隨著我國養(yǎng)殖規(guī)?；M(jìn)程加快，自配套飼料廠的大型規(guī)模企業(yè)增多，會進(jìn)一步壓縮飼料企業(yè)的市場空間。同時(shí)，養(yǎng)殖終端的變化會倒逼整個飼料業(yè)探索多元化手段以求生存，一方面或?qū)⒉粩嗤瞥霾町惢娘暳袭a(chǎn)品，滿足不同養(yǎng)殖企業(yè)對產(chǎn)品的多樣化需求，同時(shí)滿足不同階段禽畜的營養(yǎng)需求；另一方面則通過提供技術(shù)指導(dǎo)等增值服務(wù)，提升對養(yǎng)殖戶和小規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)的吸引力和產(chǎn)品黏性。
3、房地產(chǎn)業(yè)
2023年來，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，房地產(chǎn)市場有所回暖。在供給端，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，有效緩解房企信用風(fēng)險(xiǎn)，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；在需求端，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率，發(fā)放購房補(bǔ)貼等，促進(jìn)需求實(shí)質(zhì)性升溫。但與此同時(shí)，“房住不炒”依舊是政策主基調(diào)，2022年房地產(chǎn)融資仍在凈償還，金融資源仍在向央國企集中，中小房企的生存環(huán)境依舊嚴(yán)峻。
?。ǘ┕景l(fā)展計(jì)劃
1、養(yǎng)殖業(yè)務(wù)
2022年，公司始終堅(jiān)持深化農(nóng)業(yè)主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在保障房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，大力推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。面對豬價(jià)大幅波動、原料價(jià)格高位運(yùn)行等復(fù)雜外部環(huán)境，公司緊緊圍繞“持續(xù)降本、滿產(chǎn)滿負(fù)、提升管理、樹立文化”開展全年工作，以成本導(dǎo)向理念驅(qū)動管理提升與優(yōu)化，加快推進(jìn)各項(xiàng)目的滿負(fù)荷生產(chǎn)，提升綜合實(shí)力。報(bào)告期內(nèi)，各生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目產(chǎn)能利用率快速提升，行業(yè)知名度與影響力持續(xù)提升；培養(yǎng)了一支專業(yè)度高、責(zé)任感強(qiáng)的養(yǎng)殖團(tuán)隊(duì)，并初步形成一體化、批次化養(yǎng)殖體系；各項(xiàng)目配套飼料廠全面投產(chǎn)，為未來降本增效夯實(shí)了基礎(chǔ)。
2023年，公司將圍繞“專業(yè)化運(yùn)營、精細(xì)化管理”的經(jīng)營主題全面提升管理：
?。?）加強(qiáng)已投產(chǎn)項(xiàng)目的精細(xì)化管理，持續(xù)提升項(xiàng)目管理水平與產(chǎn)能利用率，力爭實(shí)現(xiàn)2023年出欄目標(biāo)；
?。?）堅(jiān)守安全生產(chǎn)、生物安全、環(huán)保合規(guī)等經(jīng)營底線，持續(xù)加強(qiáng)污水處理、臭氣處理等工作，認(rèn)真落實(shí)健康養(yǎng)殖，夯實(shí)滿產(chǎn)滿負(fù)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好可持續(xù)發(fā)展；
?。?）統(tǒng)一思想認(rèn)識，強(qiáng)化文化認(rèn)同感，提升團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性與凝聚力；
?。?）進(jìn)一步強(qiáng)化管理，提升管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、精細(xì)化、合規(guī)化。
2、飼料業(yè)務(wù)
對于下屬公司現(xiàn)有的飼料業(yè)務(wù)，公司將繼續(xù)以穩(wěn)健經(jīng)營為主，加強(qiáng)對生產(chǎn)的管理和成本的控制，同時(shí)強(qiáng)化飼料配方研發(fā)，持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品升級，以提升產(chǎn)品競爭力；對于各項(xiàng)目配建飼料廠，公司將推進(jìn)全面投產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)飼料供應(yīng)從委托加工模式完全轉(zhuǎn)為自產(chǎn)自供模式，降低代工及運(yùn)輸費(fèi)用等成本，從而降低養(yǎng)殖綜合成本。
3、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
2023年，公司將繼續(xù)圍繞山海公館、山海御園項(xiàng)目展開工作，一方面做好山海御園的持續(xù)入伙工作，另一方面做好山海公館的建設(shè)交付工作，實(shí)現(xiàn)2023年順利入伙。
?。ㄈ┕景l(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)
1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
受俄烏沖突引發(fā)的糧食和能源危機(jī)、通貨膨脹持續(xù)居高不下和氣候異常、美元持續(xù)加息沖擊新興經(jīng)濟(jì)體等多重因素影響，預(yù)計(jì)2023年全球經(jīng)濟(jì)將會持續(xù)低迷，聯(lián)合國預(yù)計(jì)2023年全球經(jīng)濟(jì)增長率將從2022年的3%大幅下降至1.9%，是近幾十年來最低的增長率之一。
面對全球經(jīng)濟(jì)衰退的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，公司將密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及行業(yè)發(fā)展趨勢，合理調(diào)整資金管理策略，全方位加強(qiáng)運(yùn)營管理及成本控制，提升公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保公司整體穩(wěn)定發(fā)展。
2、生豬價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)
我國生豬養(yǎng)殖行業(yè)呈現(xiàn)較強(qiáng)的周期性波動特征，且這種周期性波動將會長期存在。受2020年生豬養(yǎng)殖暴利驅(qū)動，生豬產(chǎn)能迅速擴(kuò)張，2021年下半年供應(yīng)開始充足乃至過剩，生豬價(jià)格迅速下降；2022年下半年生豬價(jià)格雖有所反彈，但供應(yīng)依舊充足，至報(bào)告期末生豬價(jià)格快速回落。整體來看，生豬行業(yè)仍處于豬周期底部，反轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)仍不明確，大部分養(yǎng)殖企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，部分企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流危機(jī)。
為應(yīng)對生豬價(jià)格周期波動的風(fēng)險(xiǎn)，公司將進(jìn)一步提升生產(chǎn)管理水平和養(yǎng)殖效率，降低養(yǎng)殖成本；同時(shí)積極探索多樣化的融資渠道，預(yù)留充足現(xiàn)金，提升抗周期風(fēng)險(xiǎn)能力。
3、原料價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)
2020年以來，受飼料需求增長、全球天氣等因素影響，豆粕、玉米等飼料原料價(jià)格持續(xù)性走高，2022年玉米、豆粕價(jià)格依舊高位震蕩運(yùn)行，飼料成本居高不下，飼料市場價(jià)格不斷上漲。對此，公司將進(jìn)一步加大多樣化飼料產(chǎn)品的研發(fā)，提高產(chǎn)品競爭力和盈利能力；通過加強(qiáng)研判、集中采購、供應(yīng)商談判等降低原材料采購成本；通過自建飼料廠實(shí)現(xiàn)生豬飼料自給自足，穩(wěn)定原材料供給體系。
4、政策變動風(fēng)險(xiǎn)
隨著生豬養(yǎng)殖行業(yè)規(guī)?；⒓谢潭炔粩嗵岣?，國家及地方政府陸續(xù)發(fā)布生豬行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)、操作指引等，涉及飼料和飼料添加劑、養(yǎng)殖、動物防疫、獸藥、產(chǎn)品質(zhì)量安全、屠宰及畜禽養(yǎng)殖污染等，生豬行業(yè)從保供給向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。隨著外部環(huán)境的改變及安全環(huán)保事件頻發(fā)，行業(yè)政策可能會面臨調(diào)整，例如國家對廢水廢氣排放以及能源使用的監(jiān)管要求越來越高，環(huán)保政策趨嚴(yán)以及食品安全制度趨嚴(yán)等。
公司始終秉承經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會責(zé)任并存的經(jīng)營理念，以可持續(xù)發(fā)展為己任。針對環(huán)保問題，公司組織優(yōu)秀的專家團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)并系統(tǒng)定策，對生豬養(yǎng)殖過程中產(chǎn)生的臭氣、污水及固廢等進(jìn)行系統(tǒng)化整改，調(diào)撥專項(xiàng)資金用于升級環(huán)保設(shè)備設(shè)施，保證達(dá)標(biāo)排放等；針對食品安全問題，公司采用樓宇聚落式立體養(yǎng)殖模式，能有效防范疫病發(fā)生，同時(shí)在項(xiàng)目基地配備實(shí)驗(yàn)室，能快速進(jìn)行藥殘檢測，并及時(shí)了解生豬生長情況，從而切實(shí)保障供深畜禽產(chǎn)品的質(zhì)量安全。
5、生豬疫病風(fēng)險(xiǎn)
公司高度重視生物安全問題，成立了專門的“非洲豬瘟防范與控制領(lǐng)導(dǎo)小組”，建立了完善的操作流程和嚴(yán)格的內(nèi)控制度，但如果疫病防控體系執(zhí)行不力或養(yǎng)殖項(xiàng)目周邊疫病肆虐，公司仍可能面臨生豬發(fā)生疫病的風(fēng)險(xiǎn)。一旦養(yǎng)殖項(xiàng)目發(fā)生重大疫病，將會引發(fā)公司生物資產(chǎn)損失、生豬產(chǎn)量下降，導(dǎo)致公司業(yè)績下滑。未來，公司將繼續(xù)完善生物安全體系建設(shè)，完善豬場內(nèi)消毒設(shè)施設(shè)備、物理隔離等防疫硬件配置，堅(jiān)決落實(shí)疫病防控體系操作流程，不斷提升生物安全防控水平。
6、地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)
從政策趨勢來看，政府將繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的調(diào)控理念，從增加供給、抑制投機(jī)需求等手段引導(dǎo)房地產(chǎn)市場理性發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力將增加，穩(wěn)定的調(diào)控基調(diào)及預(yù)期將削弱需求釋放的持續(xù)性。此外，近年來深圳相繼出臺工地實(shí)名制、分賬制、環(huán)?！?個100%”、智慧工地等新政，住建局安監(jiān)站的監(jiān)督要求與處罰力度空前嚴(yán)厲；同時(shí)，竣工驗(yàn)收程序更加細(xì)致嚴(yán)格，給工程管理與現(xiàn)場協(xié)調(diào)都帶來新的壓力。公司將時(shí)刻關(guān)注政策變化，準(zhǔn)確研判市場動態(tài)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，做好市場定位，延伸地產(chǎn)附加值，加快資金回籠，以規(guī)避和應(yīng)對相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
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